Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-61004017393200-2017-U
AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO
BIENES MATERIALES SEGUIMIENTO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 10 - CORREDORES 04 - LAUREL LAUREL DIRECCIÓN EXACTA
DE LA AGENCIA DEL BANCO NACIONAL 290 M SUR Y 300 M ESTE. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 1.036,00 m2 P-1379400-2009 Identificador Predial 61004017393200 1.036,00 m2 0,00% Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢12.963.468,00 ¢0,00
₡12.963.468,00 DOCE MILLONES NOVESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CUATROSCIENTOS SESENTA Y OCHO.-
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
15
meses ¢0,00
Ámbito mínimo de mercado potencial
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
Local
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA)
Verónica Ricossa Arquitecta A-18581
Emp.
Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.01.02 23:15:56 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa 11 diciembre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Verónica Ricossa 12 diciembre 2017
[email protected] www.testedbuilding.com
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
214-61004017393200-2017-U
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO VALOR ¢/m2 Área 1036 Nivel 0 Frente 18,07 Fondo 56,03 Forma Pendiente 0 a 3% Ubicación 5 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 5 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 11.500,00 17.000,00 12.600,00 1000 0,9883 435 0,7509 556 0,8143 1,0000 1,0000 1,0000 20 0,9670 14,5 1,0753 4 1,6448 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 0 a 3% 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 3 0,9502 5 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 3 0,8787 3 0,8787 0,9557 0,6742 1,1769 10.990,39 11.460,84 14.828,89
FACTOR 1,0000 1,0000
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2
4 Factor 19.700,00 533 0,8030 1,0000 20 0,9670 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 0,9502 1 1,0000 16 1,0000 3 0,8787 0,6483 12.771,51
5
0,00
Factor
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡12.513 /m2 Valor ajustado ¢12.513 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Valor conclusivo 1,0000 Área 1.036,00 m2 ¢0 / m2 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL ¢12.513,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢12.963.468,00 LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2
N° 1 2
DIRECCION GENERAL DE AVIACION CIVIL CALLE PUBLICA CON 18,07 MTS DE FRENTE
PISTA DE ATERRIZAJE CALLE PUBLICA
LUCES EDER GONZALEZ SOTO
LOTE CON VIVIENDA
BENIGNO CARDENAS CARDENAS
LOTE
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 620.127 620.148
PRECISIÓN NORTE 933.169 933.160
Altitud 19 20
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Venta de lote en Laurel zona sur, sobre la carretera a Oferta 72894274 playa Pavones. Alfonso R. Coordenadas Este Norte Lote esquinero ideal para vivienda o negocio. Oferta 88610848 Dimensiones: 14.50 m x 30 m. Se ubica a 300 metros al Este y 150 al Norte del Megasuper de Laurel.-
Coordenadas Este Base de Datos
3
Venta de lote en Laurel zona sur de 556 m2. Valor de venta C15.000.000,00 con plano y escritura, uso comercial.-
4
Venta de lote en Laurel zona sur de 533 m2. Valor de venta C15.000.000,00 con plano y escritura, uso comercial.-
Base de Datos
Coordenadas Este Coordenadas Este
Fecha Consulta 12/12/17 12/12/17
Norte 83194676 620.076
12/12/17 Norte
83194676 620.076
933.831 12/12/17
Norte
933.831
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO
VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 9,00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable
NO SÍ SÍ SÍ SÍ NO
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3
214-61004017393200-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ Edificios Comerciales SÍ Recolección de basura SÍ Edificios públicos / comunales SÍ
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial- Rural
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 18,07 m Pendiente % 0 a 3% 56,04 m Tipo de vía: 5 3,10127283 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Plana Pendiente
0,00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 70,00%
FECHA ESTUDIO
12/10/17
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY
OBSERVACIONES El lote se encuentra ubicado: Detras de la pista de aterrizaje de Laurel. La finca tiene acceso a los servicios básicos. -Para decidir el valor del metro de terreno se cuenta con ofertas de lotes a la venta en la zona. Se aplican los factores correspondientes en cada caso. El lote almomento de la inspección se encuentra enzacatado y se observan los mojones. Se sugiere cercar la propiedad para preservar sus linderos. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
TOTAL Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
-
CONSTRUCCIONES Edad Factor Factor Estado años Depre. Estado
Área m
V. Unit. ¢ / m2
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
TOTAL
214-61004017393200-2017-U VNR ¢ -
-
TOTAL Forma de explotación
VRN VUT ¢ años
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4
OBRAS COMPLEMENTARIAS VRN VUT Edad Factor Factor Estado ¢ años años Depre. Estado ####### #N/A VRN VUT ¢ años -
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Factor Estado años Depre. Estado ####### #N/A
VUR Valor Unitario Final ¢ / m2 años 0 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0 0
#¡DIV/0!
VNR ¢ -
VUR Valor Unitario Final ¢ / m2 años #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VNR ¢ -
VUR Valor Unitario Final ¢ / m2 años #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
¢0,00
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente
V. Unit. VRN VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
ESTADO
Área
¢0,00 ¢0,00 O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5
214-60701017727100-2017-U
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: 0% Presupuesto:
Avance:
Residencial ¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos Baños Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4
% de avance
NÚMERO DE NIVELES:
Sistema eléctrico: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Pisos Cubierta
Paredes
Apreciación visual de desplome Pisos
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-61004017393200-2017-U
4
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1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
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1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
ANEXO FOTOGRÁFICO
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HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE
⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO
EXCESO DE FONDO
FORMA
CFR = 3
NIVEL
ALT AT
FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT
PENDIENTE
PLT − PLV
FP = e
TIPO DE VÍA
78
FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )
SERVICIOS
FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )
UBICACIÓN
FU = e ((U LV −5 )*K )
EXTENSIÓN
1
β
⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
⎞ ⎟ ⎟ ⎠
