Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

INFORME DE AVALÚO 214-61004014565500-2017-U AVALÚO DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021

AVALÚO DE FINCA URBANA

OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO

BIENES MATERIALES

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 10 - CORREDORES 04 - LAUREL KILOMETRO 27 DIRECCIÓN EXACTA

PUNTARENAS, CORREDORES, KM 27, FRENTE A LA VIEJA ESCUELA DE KM 27 , SOBRE LA CALLE PRINCIPAL REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según Plano de catastro N° 2 839,57 m2 P-1042621-2005 Identificador Predial 61004014565500 2 839,57 m2 0,00% 0,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje:

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢4 659 734,37 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡4 659 734,37 CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y VALOR EN LETRAS: CUATRO COLONES 37/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 20 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA)

Verónica Ricossa Arquitecta A-18581

Emp.

Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2017.10.24 16:33:37 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-03200013812 TESTED BUILDING S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa Verónica Ricossa 23 octubre 2017 Fecha informe: 24 octubre 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] [email protected] www.testedbuilding.com

214-61004014565500-2017-U

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 2839,57 zona 0 Frente 28,11 Fondo 81,78 Forma Pendiente 0 a 3% Ubicación 5 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 5 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN FORMA PROTECCION CANAL

1 8874,00 600 43

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor 2 Factor 3 Factor 5 077,00 6419,00 0,5987 0,6000 0,9008 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9704 1,0000 1,0000

1882,86 0 30,12 77

0 a 3% 5 2 16 5 0,3140 2 786,50

FACTOR 0,8000 0,5000

0,8732 0,6000 0,9829 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9374

0 a 3% 5 1 16 4 0,4827 3 098,61

300

0,4762 1,0000 10 1,0000 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 1,0000 2 0,9704 16 1,0000 5 1,0000 0,4621 2 346,10

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE SEGÚN FORMA GEOMETRICA DEL TERRENO Área afectada 2 839,57 m2 Área afectada

1 147,00 m2

APLICADO AL AREA QUE COLINDA CON EL CANAL

VALOR DEL TERRENO ₡2 744 /m2 Valor ajustado ¢1 641 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,5980 Área 2 839,57 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢1 641,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢4 659 734,37

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 N° 1

TITO BEMUDEZ CARVAJAL,TERRENO CON CASA DE HABITACION Y CULTIVOS ANGELA MONTERO ARROYO, TERRENO CON CASA DE HABITACION CANAL EN MEDIO Y CALLE PUBLICA CON 28.11 METROS DE FRENTE, CANAL DE DRENAJE Y CALLE CON 20 METROS DE ANCHO ROGELIO JIMENEZ, FINCA CON PALMA ACEITERA

FINCA CON VIVIENDA DE CONCRETO CANAL EN MEDIO Y CALLE PUBLICA FINCA CON CANAL DE RIEGO EN MEDIO

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 613 198 613 201

PRECISIÓN NORTE 939 445 939 435

Altitud 24 23

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Referencias LOTE #1 Frente: (TRES FRENTES) M^2: 698 m Calle: Asfalto Precio por M^2: 12,893 mil Precio Total: 9 millones

2

Lote de base de datos suministrados por el Banco Nacional. Garantia # 1612242

3

Avaluo realizado para la ofcina de Laurel

4

FINCA CON CASA PRECARIA

Base de Datos

86161540

Coordenadas Base de Datos

Este

Coordenadas

Este

25/9/17

620 656 Norte Bco. Nacional 616 057

Fecha Consulta

Norte

Base de Datos 125-61004017578000-2017Coordenadas Este Norte Oferta Internet Coordenadas Este Norte

933 300 11/17/2016 934 022 25/9/17

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-61004014565500-2017-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 20,00 m Ancho de vía Acera NO

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Teléfono SÍ Jardínes y Parques NO a 0 m Alumbrado SÍ Transporte Público SÍ a 0 m Electricidad SÍ Edificios Comerciales NO a 0 m Agua Potable SÍ Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 0 m TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar RESIDENCIAL- AGROPECUARIA

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 28,11 Pendiente % 0 a 3% 81,78 m Tipo de vía: 5 2,90928495 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Otro ( especificar) Distancia colinda con Canal Topografía Plana Pendiente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 54,00%

FECHA ESTUDIO

23/10/17

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS DE LEY DE AGUAS Y LEY DE CAMINOS PUBLICOS CITAS: 311-15239-01-0021-001 FINCA REFERENCIA 6028908 000. LOS GRAVAMENES MENCIONADOS NO AFECTAN EL USO Y GOCE DEL BIEN VALORADO.-

OBSERVACIONES La finca a valorar está ubicada en Km 27 frente a la que era antiguamente la escuela y actualmente funciona una oficina de educacion. El lote tiene forma irregular, es plano. Para asignar el valor del metro cuadrado, se tienen en cuenta referencias de lotes a la venta y un avaluo realizado recientemente en la zona. Se aplican los factores correspondientes en la Homologación. La propiedad actualmente no posee un acceo seguro ya que la pasarela que atraviesa el canal se encuentra en muy mal estado por lo que se tuvo que utilizar la de un vecino para acceder al lote . Se recomienda reparar o sustituir dicho acceso, el lote se encuentra limpiezo, cercado en sus linderos. - No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

214-6100401456

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-61004014565500-2017-U

ONSTRUCCIONES VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

COMPLEMENTARIAS

ORAS AL TERRENO

ESTADO

E LAS CONSTRUCCIONES

O ÓPTIMO MB MUY BUENO B BUENO I INTERMEDIO R REGULAR D DEFICIENTE M MALO MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-61004014565500-2017-U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

1 Lote de base de datos suministrados por el Banco Nacional. Garantia # 1612242

2

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-61004014565500-2017-U

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Mapa de valores de hacienda actualizado

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1 Lote de base de datos suministrados por el Banco Nacional. Garantia # 1612242

2

214-61004014565500-2017-U

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Mapa de valores de hacienda actualizado

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1 Lote de base de datos suministrados por el Banco Nacional. Garantia # 1612242

2

214-61004014565500-2017-U

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Mapa de valores de hacienda actualizado

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-61004014565500-2017-U

HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE

⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦

EXCESO DE FONDO

FORMA NIVEL

CEF = 3

fO FO

CFR = 3

ALT AT

FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT

PENDIENTE

PLT − PLV

FP = e

TIPO DE VÍA

FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )

UBICACIÓN

FU = e ((U LV −5 )*K )

EXTENSIÓN

Lote de base de datos suministrados por el Banco Nacional. Garantia # 1612242

78

FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )

SERVICIOS

1

β

⎛ ALT α FE = ⎜ ⎜A β ⎝ LV

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Mapa de valores de hacienda actualizado

⎞ ⎟ ⎟ ⎠

5