Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 BIENES MATERIALES 214-60601017274300-2017-U PROPÓSITO DEL AVALÚO ACTUALIZACION AVALÚO DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021
AVALÚO DE FINCA URBANA
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Canton: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 06- QUEPOS 01 - QUEPOS PAQUITA
DIRECCIÓN EXACTA Puntarenas, del puente del Rio Paquita 1,200 kms hacia el Norte. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-1771529-2014 Identificador Predial 60601017274300 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según 627,00 m2 627,00 m2 0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢24 145 770,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢104 997 939,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡129 143 709,00 CIENTO VEINTINUEVE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS NUEVE VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢104 997 939,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
Verónica Ricossa Arquitecta A-18581
MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Emp.
Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.02.27 14:38:45 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 1-03200013812 TESTED BUILDING S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa Verónica Ricossa 24 noviembre 2017 Fecha informe: 27 noviembre 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected] [email protected] www.testedbuilding.com
214-60601017274300-2017-U
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO VALOR ¢/m2 Área 627 zona 0 Frente 23,3 Fondo 25,78 Forma Pendiente 0 a 3% Ubicación 5 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 3 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN FORMA NIVEL
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 37050,00 42348,00 30 000,00 297 10
0,7814 1,0000 1,2354 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0667
0 a 3% 5 1 16 5 1,0297 38 151,49
FACTOR 0,9000 0,9512
1771 17,71 100
1,4086 1,0000 1,0709 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
0 a 3% 5 1 16 3 1,5085 63 880,68
439
0,8890 1,0000 11,84 1,1844 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 5 1,0667 1,1232 33 694,86
4
Factor
5
0,00
Factor 0,00
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Aplicado según forma geometrica del terreno Área afectada 627,00 m2 Lote por debajo del nivel de calle Área afectada 627,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡45 242 /m2 Valor ajustado ¢38 510 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,8512 Área 627,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢38 510,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢24 145 770,00
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES NORESTE NOROESTE SURESTE SUROESTE VÉRTICE 1 2 N°
CALLE PUBLICA BANCO IMPROSA ANGELICA UMAÑA ARAYA ANGELICA UMAÑA ARAYA
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 479 791 479 786
PRECISIÓN NORTE 1 046 192 1 046 195
Altitud 11 14
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos
1
Se vende terreno en la zona de Paquita, Quepos. A tan solo 200 metros de la costanera sur, frente al Colegio Privado Los Delfines.
2
Lote a la venta sobre carretera pcipal, de 1771 m2 de 17,71 mts de frente. Contacto Dany Martinez
3
Propiedad a la venta en Paquita, 439m2 y construccion de 80 mts con 14 años de construcciòn.-
4
CALLE PUBLICA LOTE CON CASA CALLE DE ENTRADA A LOTE LOTE
Oferta
8369-8383 Coordenadas
Oferta
Este
Fecha Consulta 27/11/17
Norte 6048-6963
27/11/17
Coordenadas
Este
480 317
Norte
1 045 651
Coordenadas
Este
8857-3000 479 804
Norte
27/11/17 1 045 532
Oferta
Coordenadas Este
Norte
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-60601017274300-2017-U
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Primaria Tipo de ruta Asfalto Material 20,00 m Ancho de vía Acera NO
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
a0m a0m a0m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar
a0m
RESIDENCIAL- COMERCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 23,3 Pendiente % 0 a 3% 25,78 m Tipo de vía: 3 1,10643777 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Plana Pendiente
-0,50 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51,00%
FECHA ESTUDIO
27/11/17
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS:30413877010901001FINCAREFERENCIA600021130000.SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 432-02804-01-0001-001. LOS GRAVAMENES MENCIONADOS NO AFECTAN EL USO Y GOCE DEL BIEN VALORADO.-
OBSERVACIONES La propiedad a valorar esta ubicada frente a la carretera Costanera Sur que une la localidad de Quepos con Parrita. Para decidir el valor del lote se toman como referencia ofertas de lotes a la venta ubicados en la zona de la propiedad valorada. Se aplican los factores correspondientes. La propiedad se encuentra cercada en todos sus linderos. Con la ultima tormenta Nate se observa que como caso excepcional se han producido inundaciones en la zona y estas han afectado la propiedad valorada produciendo saturacion del suelo y presencia de barros dentro del lote, inundando las habitaciones hasta una altura de 40 cms aproximadamente en cocina y cochera (ver fotos) y abnegando completamente los desagues, situacion que a la fecha presenta problemas y que debera resolverse. Tiene acceso a todos los servicios basicos. A 650 mts. se encuentra la Escuela Privada Bilingue Los Delfines, muy reconocida en la zona.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
214-6060101727
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación VIVIENDA
Área m2 273,00
TOTAL
273,00
Forma de explotación Piscina Tapias
V. Unit. ¢ / m2 600 000
Área m2 16,00 100,00
V. Unit. ¢ / m2 123 000 53 000
VRN ¢ 1 968 000 5 300 000 7 268 000
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
TOTAL Forma de explotación
VRN ¢ 163 800 000 163 800 000
TOTAL
VUT años 60
Factor Estado 0,6780 #N/A #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 10 R 0,8438 0,8190 30 10 R 0,7778 0,8190 #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 10 D 0,9028 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ 100 261 707,00 100 261 707,00 VNR ¢ 1 360 032,00 3 376 200,00 4 736 232,00 VNR ¢ -
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢100 261 707,00 ¢4 736 232,00
¢104 997 939,00
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-60601017274300-2017-U
ONSTRUCCIONES VUR años 36,7 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 367 259 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años 27,6 19,1 #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 85 002 33 762 #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
COMPLEMENTARIAS
ORAS AL TERRENO
ESTADO
E LAS CONSTRUCCIONES
O ÓPTIMO MB MUY BUENO B BUENO I INTERMEDIO R REGULAR D DEFICIENTE M MALO MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5 214-60601017274300-2017-U
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 273,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Marco de columnas y vigas
Paredes
De bloques de concreto repellados y paredes divisorias perimetrales y pcipales de bloques y divisorias de gypsum en cuartos de baño y dormitorios
Pisos
40%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC07
Estructura
Entrepiso Techos Cubierta Cielos
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Avance:
Losa de concreto Estrucutra de perling Laminas de H.G. Gypsum Pisos flotantes en cuartos, ceramica en baños y mosaicos con detalles de guardas en areas sociales
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General
Año de construcción:
2007
2 Sistema eléctrico:
SI
TOTAL 100%
SI Fusible Deficiente
Fachada volumétrica de mamposteria con ventanas de madera . Las ventanas tienen venillas de madera por el lado de afuera repartiendo el vidrio. La ventana de la cocina tambien de Fachada madera tiene un arco superior. La propiedad tiene un volumen circular que alberga la caja de escaleras y articula los dos volumenes cuadrados que conforman el resto de la fachada Tres dormitorios, tres cuartos de baño y balcon terraza en Planta Gas LP Ubicación alta. Cocina , sala en doble altura ,comedor, baño , cuarto Aposentos multiuso, cochera para dos carros y cuarto de pila en planta baja. Cuatro baños completos Estado Físico y Mantenimiento: Baños Piscina con cascada y cuarto de bombas alojado debajo de la Otros Paredes Regular Cielos Deficiente casacada Red de agua caliente No aplica Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No aplica Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Importante Paredes Pisos Cielos Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 56
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
La propiedad valorada es una vivienda, posee todos los servicios al frente de la misma. En todo el perímetro tiene una cerca perimetral de columnas de concreto cada 2,60 mts. y en el centro cerrramientos de bambu , actualmente la cerca requiere de mantenimiento ya que deberian reemplazarse algunos bambus que estan en mal estado de mantenimiento. El ingreso de los carros es a través de un portón corredizo. La casa posee un espacio en doble altura de 7 mts de alto hasta la parte mas alta del cielo, que alberga la sala y el area social de la misma. El volúmen central de la escalera esta revestido con piedra rústica . En la inspección se observan grietas en revoques y en el pasillo de distribución una rajadura que llega hasta el piso, por lo general este tipo de grietas suelen deberse al asentamiento de la edificacion durante los primeros años de construcción . Por el tipo de grietas en cuanto a grosor y dirección no parecerian comprometer la estructura. Los pisos flotantes de los cuartos presentan sectores en mal estado. En los cielos del segundo piso se observan manchas de humedad producto de filtraciones por lo que se sugiere revisar las laminas de H.G. y proceder a su reemplazo en caso de ser necesario. En la cocina y debido a la ultima tormenta Nate se produjo una inundacion y esto provoco el deteriioro de los muebles bajo mesada que hubo que retirar y deberan ser reemplazados. Ademas y producto de la inundacion del terreno y el exceso de barros , se abnegaron los desagues , situacion que se ve comprometida cada vez que llueve en exceso . Por lo mencionado en lel pàrrafo anterior se le asigna estado deficiente ya que requiere de muchas reparaciones. La casa cuenta con tres dormitorios y tres baños, cocina, sala , cochera para dos carros, baño y cuarto de servicio, cuarto de pila , piscina y cuarto de bombas. La piscina requiere de mantenimiento ya que el agua actualmente esta llena de agua estancada representando un foco de dengue, e incrementando el deterioro y la vida útil de la instalación por lo que se sugiere dar mantenimiento. En el cuarto de bomba falta la bomba del filtro. La instalación de agua posee un tanque hidroneumático al que le falta la bomba. En la caja de breackers se observa que como no llega el servicio electrico a la segunda planta se ha colocado en forma provisoria un cable que da actualmente luz a la planta de arriba. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60601017274300-2017-U
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
214-60601017274300-2017-U
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
214-60601017274300-2017-U
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1 Código Provincia
2 Número Año
214-60601017274300-2017-U
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Anotaciones 3 4 Observaciones
5 Estado
SE CAMBIA NOMBRE DE CANTON 06 AGUIRRE A CANTON 06 QUEPOS DE LA 6PROVINCIA DE PUNTARENAS , ESTO SEGUN RESOLUCIÓN DE LAS 8 HRS. DEL 7 DE 1771529 2014 Activa PUNTARENAS SETIEMBRE DE 2015 DE LA DIRECCION DEL REGISTRO INMOBILIARIO. DEBE LEERSE EN IMAGEN 6° QUEPOS
No tiene movimientos en Bienes Inmuebles El Registro Nacional advierte que las anotaciones registrales antes del 25 de mayo del 2011 no están disponibles para ser consultadas por este medio.
a 2 de 3 Plano: 6 1771529 2014
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
214-60601017274300-2017-U
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
214-60601017274300-2017-U
HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE
⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦
EXCESO DE FONDO
FORMA NIVEL
CEF = 3
fO FO
CFR = 3
ALT AT
FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT
PENDIENTE
PLT − PLV
FP = e
TIPO DE VÍA
78
FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )
SERVICIOS
FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )
UBICACIÓN
FU = e ((U LV −5 )*K )
EXTENSIÓN
1
β
⎛ ALT α FE = ⎜ ⎜A β ⎝ LV
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
⎞ ⎟ ⎟ ⎠
5
